مزایا و ریسک های پیش خرید آپارتمان را بدانیم - آسمان تو

جهت دریافت خدمات سایت آلاچیق با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

محاسن و مزایای پیش خرید آپارتمان

بسیاری از سازندگان حرفه ای واحدهای آپارتمانی تمایل دارند که واحدهای خود را تا سرانجام سازه آن ها نگه داشته و واحد تکمیل شده را با مبلغ بیشتر بفروش برسانند. اما در زمان ساخت وساز بنا به مسائل اقتصادی مجبور به فروش واحدهای تکمیل نشده در هر مرحله ای می نمایند. البته چون این سازه هنوز تکمیل نشده و خریدار از جزئیات آن آگاه نیست، ضمن آنکه خریدار قبل از سرانجام عملیات ساخت قسمت اعظم از میزان هزینه خرید واحد را پرداخت می نماید، عموما قیمت مناسب تری واحدهای پیش فروش نسبت به دیگر واحدهای مشابه خواهند داشت. از مزایای پیش خرید آپارتمان که بسیاری را ترغیب به خرید می نماید نیز همین امر است.

در بعضی قراردادهای مشارکت ساخت مجتمع های مسکونی هزینه پیش خرید آپارتمان در حدود نیمی از قیمت تمام شده خواهد بود و مابقی مبلغ در دوره های زمانی معین و به صورت اقساط پرداخت می گردد. با این اوصاف دیگر به خریدار فشاری بابت تهیه هزینه خرید واحد مسکونی وارد نمی گردد. هزینه های بالای خرید مسکن امروزه بسیاری را برای خانه دار شدن به این روش ترغیب نموده است. بسیاری از خانواده های جوان به این ترتیب صاحب خانه می شوند.

از دیگر مزایای پیش خرید آپارتمان در بعضی پروژه ها می توان به اعمال سلیقه و نظر شخصی در معماری داخلی و لوازم مصرفی سازه نیز نام برد. این بدان معنا است که در هنگام خرید وسایلی چون کابینت، کاشی ها و … در صورتی که جزو قرارداد شما باشند در خصوص رنگ و طرح آن ها نظراتی را اعمال کنید. البته باید در نظر داشته باشید که مدل انتخابی از برآورد هزینه سازنده بیشتر نباشد. برای زیبایی بیشتر بعضی خریداران مدل خاصی را که مدنظر دارند، قیمت نموده و مابه التفاوت آن تا میزان معین شده توسط سازنده را خودشان پرداخت می نمایند.

یکی از مزایای پیش خرید آپارتمان با توجه به افزایش های ناگهانی قیمت مسکن بالا رفتن ارزش ملک خریداری شده است. زیرا به طور مثال یک سال قبل شما 500 میلیون تومان بابت پیش خرید آپارتمانی پرداخته نموده اید، حال که ملک خود را تحویل گرفته اید موارد مشابه در بازار املاک به دو تا سه برابر قیمت خریدوفروش می گردد. بسیاری از افرادی که در بازار مسکن سرمایه گذاری می نمایند از این طریق سودهای بالایی را به دست می آورند.

از دیگر مزایای پیش خرید آپارتمان می توان به نوساز بودن بنا اشاره نمود. همان طور که می دانید واحدهای نوساز و اصطلاحا کلید نخورده از قیمت بالاتری نسبت به موارد مشابه با سن بنای بیشتر هستند. خیلی از خانواده ها به سادگی شاید نتوانند این واحدها را خریداری نمایند یا مجبور به خرید واحدی کوچک تر شوند. اما با پیش خرید آپارتمان شما بعد از زمان معین و منطقی صاحب یک واحد آپارتمان نوساز خواهید بود.

معمولا در زمان عقد قراردادهای پیش فروش مبلغی از کل قیمت آپارتمان که با توافق طرفین مشخص می گردد مشروط به دریافت سند و تحویل ملک می گردد. برای بعضی از خانواده ها که در تأمین بودجه نهایی خود دچار مشکل شده اند این امر یکی از مزایای پیش خرید آپارتمان محسوب می گردد. زیرا زمان مناسبی برای تهیه این مبلغ خواهند داشت. گرچه در پروژه های عظیم و مجتمع های مسکونی این مبلغ به صورت اقساط پس از تحویل و دریافت ملک پرداخت می گردد.

ریسک ها و معایب پیش خرید آپارتمان

از آنجایی که ملک پیش­ فروش شده تکمیل نیست و نمی توان آن را به همان صورت که قرار است باشد متصور شد همواره مسائلی بین خریدار، فروشنده یا سازنده در خصوص نوع اجرای سازه به وجود می آید. در زیر به بعضی از مسائل و معایب پیش خرید آپارتمان اشاره می کنیم.

یکی از عظیم ترین معایب پیش خرید آپارتمان معین نبودن زمان تحویل یا طولانی بودن آن است. سازنده متعهد است در زمان معینی واحد مذبور را به شما تحویل دهد، اما ممکن است در فرایند اجرای پروژه مسائلی به وجود آید که زمان تحویل آن را به تعویق بیندازد. در صورتی که در قرارداد خود برای تأخیر در زمان تحویل ضرر و زیان مشخص نموده باشید می توانید به صورت قانونی اقدام به مطالبه خسارات اقتصادی خود کنید.

از دیگر معایب پیش خرید آپارتمان طولانی بودن زمان دریافت سند آن است. این زمان حتی تا دو سال و بیشتر نیز از زمان تحویل ملک نیز می تواند طول بکشد. بنابراین اگر در طول این مدت احتیاج به فروش واحد داشته باشید یا باید به صورت قولنامه ای و بسیار ارزان تر از قیمت منطقه اقدام به فروش کنید یا منتظر دریافت اخذ سند شوید.

بسیاری از مسائل و معایب پیش خرید آپارتمان مربوط به بدقولی های سازنده و خلف وعده کردن ایشان می گردد. این مسائل می تواند در کاهش کیفیت مصالح به کار رفته، تغییرات در معماری داخلی و پیش نبردن عملیات ساخت وساز طبق برنامه باشد.

مشخص متراژ دقیق ملک تا قبل از سرانجام عملیات ساخت آن امکان پذیر نیست. بنابراین پس از تکمیل میزان دقیق مساحت هر یک از واحدها مشخص شده و بر اساس آن قیمت گذاری می شوند. همین امر در بسیاری از موارد معضلاتی را به همراه خواهد داشت. کم شدن متراژ ساختمان از آنچه مشخص شده بود خریدار را برای دریافت حق خود ممکن است، دچار مسائلی کند. همچنین در مواردی که متراژ واحد بیشتر از آنچه در قرارداد مشخص شده، گردد خریدار باید مابه التفاوت آن را پرداخت کند. عدم امکان مشخص متراژ دقیق واحد مسکونی یکی از معایب پیش فروش آپارتمان است.

پیش فروش آپارتمان برای بسیاری از کلاه برداران و سودجویان موقعیتی را فراهم می نماید که از این امر سوءاستفاده نمایند. در این موارد عموما یک واحد را به چند خریدار فروخته و پس از دریافت پول متواری می شوند. برای جلوگیری از این مسائل شما به عنوان خریدار باید اطلاعات حقوقی و قانونی خود را افزایش دهید تا در دام آن ها نیفتید.

از دیگر معایب پیش خرید آپارتمان که مربوط به تعهدات فروشنده می گردد، تعطیلی ساختمان به دلایل مختلف است. بعضی از سازندگان ساختمان های مسکونی به دلیل عدم آگاهی یا سوءاستفاده از موقعیت خود با اظهار دلایل مختلفی ممکن است عملیات ساخت وساز را تعطیل نمایند. بیشترین مواردی که به عنوان دلیل برای این کار عنوان می گردد، افزایش قیمت های مصالح و به صرفه نبودن ساخت وساز است. برای پیشگیری از چنین مسائلی بهتر است در خصوص پیشینه سازنده و مالک قبل از عقد قرارداد تحقیق نموده و از تجربه ایشان اطمینان حاصل کنید.

نکات قانونی پیش خرید آپارتمان

برای بهره بردن از مزایای پیش خرید آپارتمان و جلوگیری از مسائل و معایب پیش فروش آپارتمان بهترین راه تنظیم قرارداد پیش فروش به صورت قانونی است. در ادامه به نکاتی که باید در پیش خرید آپارتمان و قرارداد آن قید شوند، برای اطلاع شما آمده است.

تنظیم قرارداد پیش فروش باید به صورت محضری و در دفتر اسناد رسمی انجام گردد. بنابراین مشاورین املاک تنها می توانند پیش نویس قرارداد را نوشته و برای تائید نهایی باید به محضر مراجعه نمایند. این امر یکی از مهم ترین و اولین نکاتی است که باید رعایت گردد. قراردادهایی که به صورت رسمی مشخص می شوند امکان سوءاستفاده افراد سودجو را کاهش می دهند.

فروشنده برای اعلام موارد پیش فروش آپارتمان خود باید مجوز اعلام آن را دریافت نمایند. در صورتی که فروشنده بدون مجوز اقدام به پیش فروش واحد خود نمایند متخلف محسوب شده و شامل جریمه یا حبس می گردد.

احراز هویت مالک و حق فروش ملک مورد نظر باید به درستی تحقیق گردد. ممکن است شخصی که خود را مالک معرفی می نماید درواقع از نظر قانونی حق پیش فروش خانه را نداشته باشد. بعضی از ساختمان ها دارای شرکا سرمایه گذار بوده و ممکن است که هر کدام به صورت جداگانه حق فروش واحدها را نداشته باشند. از دیگر مدارکی که باید به دقت آنالیز گردد، سند ملک، پروانه ساخت، قرارداد ساخت یا مشارکت ساخت و نحوه تقسیم ملک بین مالکین و شرکا است.

برای جلوگیری از هرگونه مسئله ای در آینده باید در قرارداد پیش فروش معینات ملک از جمله جنس مصالح، تعداد اتاق خواب ها، مساحت واحد، تعداد سرویس های بهداشتی، کابینت ها، رادیاتورها و دیگر مواردی که جزوی از خانه محسوب می گردد را به صورت دقیق و جزئی نوشته گردد.

در قرارداد پیش فروش آپارتمان معینات اصلی ساختمان و ملک نیز باید به جزئیات قید گردد. از جمله موارد مهم در این بند باید به کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی اشاره نمود.

قیمت تمام شده ملک مورد نظر نحوه پرداخت، میزان اقساط و …. از دیگر مواردی است که باید در این قرارداد لحاظ گردد. می توانید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان قید کنید که در صورت عدم تحویل به موقع واحد، زمان پرداخت اقساط نیز متعاقب آن تغییر داده گردد. معمولا در موارد پیش خرید آپارتمان پرداخت مبلغی از کل هزینه واحد توسط خریدار موکول به دریافت سند رسمی می گردد. این کار وجه ضمانی برای حضور فروشنده در محضر و تنظیم سند آن است. بنابراین علاوه بر زمان مشخص شده برای تحویل ملک مسکونی باید زمانی را برای حضور در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال سند نیز معین کنید.

یکی از معایب پیش خرید آپارتمان و دعواهای ملکی که در این موارد وجود دارد، مربوط به تاریخ تحویل ملک است. مالک یا سازنده باید تاریخی را برای تحویل ملک اعلام نمایند که توان اتمام عملیات ساختمان را در زمان مورد نظر داشته باشند. خریدار نیز در تنظیم تاریخ تحویل واحد باید مبلغی را به عنوان دیرکرد یا ضرر و زیان ناشی از عدم تحویل به موقع برای متعهد کردن سازنده و مالک در نظر بگیرید. بعضی از افراد معتقدند برای خرید آپارتمان های پیش فروش شده نباید سراغ ساختمان هایی بروید که بیشتر واحدهایش به همین ترتیب فروخته شده اند. زیرا در این صورت مالک و سازنده دیگر تمایلی به اتمام پروژه نشان نمی دهند. اما از لحاظ قانونی اگر شما در قرارداد خود زمان تحویل ملک را معین نموده باشید و هزینه ای برای ضرر و زیان نیز مشخص نموده باشید، حق پیگرد قانونی برایتان وجود خواهد داشت. ممکن است فروشنده برای جلب نظر شما زمانی را کوتاه تر از آنچه باید برای تحویل ملک در نظر بگیرد بنابراین باید حواستان به این امر باشد که با کمی تحقیق و مشورت می توان از کم و کیف آن آگاه شد.

توصیه می گردد برای انجام معامله ای امن و آسان حتما با کارشناسان خبره وکلای حقوقی ماهر در املاک برای تنظیم قرارداد مشورت کنید.

مزایای پیش خرید آپارتمان باعث شده افراد و خانواده های بسیاری به قصد سرمایه گذاری و خانه دار شدن به خرید واحدهای نیمه ساخت رو بیاورند. پیش فروش آپارتمان ها به دلیل عدم اتمام عملیات ساخت آن ها دچار ابهامات بسیاری است که می تواند مسائلی را در آینده به همراه داشته باشد. از معایب پیش خرید آپارتمان که عموما گریبان گیر بیشتر پروژه های ساختمانی است می توان به خلف وعده تحویل آن اشاره نمود. بهتر است برای جلوگیری از ضرر و زیان احتاقتصادی در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان موارد و نکات قانونی را به درستی و با دقت قید کنید. تا در صورت هرگونه مسئله ای از نظر قانونی بتوانید حقوق خود را مطالبه کنید. با توجه به سوابق کلاه برداری هایی که در زمینه پیش فروش آپارتمان اجرا شده بسیاری از افراد را از مراجعه به چنین مواردی دلسرد نموده است. در صورتی که اگر شما تحقیقات کافی و دقت لازم را در تنظیم این معامله داشته باشید، سود حاصل از آن می تواند در زندگی شما تأثیرگذار باشد.

این مقاله موردپسند شما واقع شده است؟