شناسایی عوامل سبقت عظیم نرخ تورم زمین پایتخت از مسکن در سال 98 - آسمان تو

جهت دریافت خدمات هزینه ساخت آلاچیق فلزی با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

به گزارش خبرنگاران فاصله قیمت زمین با آپارتمان در تهران همچنان در بالاترین سطح نسبت به سال های قبل واقع شده است. این نسبت با احتساب ارقام سرانجام 98 به 41/ 1 رسیده است. دو علت برای نبض تندتر قیمت ملک کلنگی در مقایسه با واحدهای مسکونی مطرح است.

تورم املاک کلنگی پایتخت دوباره به اوج برگشت. گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار زمین شهر تهران در فصل زمستان 98 نشان می دهد رشد فصلی قیمت زمین در شهر تهران در سه ماه چهارم سال گذشته به 11 درصد رسیده است. این در حالی است که یک فصل پیش از آن، تورم فصلی در این بازار به سطح صفر درصد رسیده بود. به گزارش دنیای اقتصاد، اطلاعات مرکز آمار ایران از تحولات بازار بالادست املاک شهر تهران در فصل زمستان 98 حاکی از آن است که میانگین قیمت زمین در فصل زمستان سال گذشته به شکل نقطه ای یعنی در مقایسه با زمستان سال 97 معادل 43 درصد و نسبت به سه ماه پاییز همان سال معادل 11 درصد افزایش پیدا نموده است. به این معنا که میانگین قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران از 18 میلیون و 733 هزار تومان در فصل پاییز به 20 میلیون و 800 هزار تومان در فصل زمستان 98 رسیده است. درواقع املاک کلنگی در فصل پاییز با همان قیمت فصل تابستان در بازار معامله شدند. این در حالی است که مرور اطلاعات فصلی بازار زمین در سال گذشته بیانگر تغییر جهت تورم فصلی این بازار پس از یک دوره استراحت است. پاییز سال گذشته، تورم بازار زمین به سطح صفر درصد نزدیک شده بود اما اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می دهد: بازار زمین مجددا به اوج بازگشته و سطح جدید قیمتی حتی فراتر از سطح قیمتی بازار مسکن را تجربه نموده است. زمستان سال گذشته، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی به 14 میلیون و 600 هزار تومان رسیده بود. جالب آنکه، میانگین قیمت زمین در زمستان سال گذشته، از جدیدترین سطح قیمت املاک در پایتخت مربوط به اردیبهشت ماه امسال نیز فراتر رفته است. مطابق با تازه ترین گزارش های رسمی، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در نیمه بهار امسال به حدود 17 میلیون تومان رسیده است.

رکوردزنی جدید قیمتی در بازار املاک کلنگی در حالی فعالان این بازار را غافلگیر نموده که به دلیل ثبت یک دوره توقف قیمتی در بازار زمین مربوط به پاییز سال گذشته انتظار بر این بود که این بازار پفراینده سال 98 را مجددا با یک ثبات یا حتی کاهش قیمت به سرانجام برساند اما قیمت زمین مجددا در زمستان خیز برداشت به طوری که با وجود قرار دریافت انتظارات بر کاهش تورم یا قیمت در بازار زمین، از یکسو تورم فصلی از سطح صفر به سطح 11 درصد رسید و از سوی دیگر قیمت مرز 20 میلیون تومان را درنوردید. همین موضوع نیز منجر به پیشی دریافت تورم یک ساله زمین بر بازار مسکن شد.

مطابق آمار ارائه شده، میانگین قیمت زمین در سال 98 معادل 18 میلیون و 800 هزار تومان بوده که نسبت به سال 97، معادل 93 درصد رشد را تجربه نموده است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در پایتخت طی سال 98 نسبت به 12 ماه 97 معادل 63 درصد رشد داشته و به مترمربعی 13 میلیون و 300 هزار تومان رسیده است.

آنالیز ها درباره علت اوج گیری قیمتی و تورم فصلی در بازار زمین حاکی از آن است که سه علت در شکل گیری این شرایط نقش داشته اند.

در میان عوامل تاثیرگذار بر فرایند معاملاتی و قیمتی بازار زمین، افزایش تقاضای سرمایه ای در بازار املاک کلنگی و عدم تمایل مالکان در فروش و پروژه های مشارکتی دو عامل اصلی بر بازگشت تورم به این بازار در سرانجام سال گذشته بوده اند. آنالیز های میدانی نشان می دهد: با وجود آنکه حضور در بازار زمین نسبت به بازار مسکن، ریسک پذیری بالاتری را طلب می نماید اما سال گذشته، تقاضای سرمایه ای در بازار املاک کلنگی به صورت قابل توجهی افزایش پیدا کرد. نوسانات شکل گرفته در سایر بازارهای سرمایه ای همچون ارز و بورس، منجر به شارژ تقاضای سرمایه ای در بازار زمین شده بود. در عین حال مالکان املاک کلنگی، بامشاهده ناپایداری شرایط مالی همچون تورم عمومی و تورم سایر بازار ها، ترجیح دادند برای مدتی از فروش املاک خود صرف نظر نمایند وهمین موضوع منجر به کاهش عرضه ملک کلنگی و در نتیجه افزایش قیمت ها در بازار محدود اراضی عرضه شده، شد. علاوه بر این دو عامل، بعضی از فعالان بازار زمین و مسکن، معتقدند رشد ساخت وساز و افزایش تقاضا برای اخذ مجوزهای ساختمانی هم در افزایش قیمت ها و بازگشت تورم فصلی بازار زمین نقش داشته است. اما آنالیز تیراژ پروانه های ساختمانی در فصل زمستان نشان می دهد حتی در صورت تاثیرگذاری، این عامل وزن و سهم اندکی در تغییر جهت بازار زمین داشته است. مطابق آمار رسمی، در زمستان سال گذشته، تیراژ مجوزهای ساختمانی نسبت به پاییز معادل صفر درصد و نسبت به زمستان سال 97 معادل 2 درصد رشد داشته است. بنابراین حجم ساخت وسازها نه تنها با افزایش روبه رو نشده بلکه در ادامه یعنی در آغاز امسال، تیراژ پروانه های ساختمانی به صورت نقطه ای معادل 9 درصد و ماهانه بیش از 50 درصد افت را تجربه نموده است. بنابراین بعید است که به قصد ساخت وساز، حجم معاملات زمین با افزایش روبه رو شده باشد. گزارش مرکز آمار ایران نشان می دهد: حجم معاملات املاک کلنگی در فصل زمستان با رشد روبرو شده است. به طوری که مجموع معاملات اجرا شده در این بازار، نسبت به سه ماهه پاییز معادل 37درصد رشد را تجربه نموده اما نکته مهم آنکه رشد فصلی معاملات زمین در زمستان از رشد فصلی معاملات در فصل پاییز کمتر بوده است. در سه ماه سوم سال گذشته، معاملات بازار زمین معادل 47 درصد نسبت به سه ماه دوم سال 98 افزایش پیدا کرد. آنالیز فرایند نقطه به نقطه حجم معاملات بازار املاک کلنگی نیز نشان دهنده افت شدید معاملات در زمستان 98 بوده به گونه ای که در زمستان سال گذشته نسبت به زمستان 97، حجم معاملات با 10 درصد کاهش روبه رو بوده اما در مقایسه پاییز سال گذشته نسبت به پاییز 97 حاکی از ثبت رشد نقطه ای صفر درصد بوده است. به این ترتیب تغییرات حجم معاملات زمین در شهر تهران طی یک فصل زمستان رکودی تر از فصل پاییز در سال گذشته حتی با وجود تورم فصلی بوده است که به نظر می رسد ماجرای دو عامل اول یعنی افزایش تقاضای سرمایه ای و عدم تمایل مالکان به حضور در پروژه های تخریب و مشارکت در شکل گیری این شرایط نقش مهمی داشته اند.

اما علاوه بر این تغییرات قیمتی و تورمی، بازار زمین در زمستان سال گذشته دو تغییر مهم دیگر را نیز تجربه کرد. تغییر اول، مربوط به تغییرات نسبت میانگین قیمت زمین به میانگین قیمت مسکن است که تاثیر مهمی بر حاشیه سود سازندگان در پروژه های ساختمانی دارد. به طوری که اگر این نسبت افزایش پیدا کند، احتمال ثبات یا کاهش قیمت زمین افزایش می یابد و برعکس. داده های مرکز آمار حاکی از آن است که این نسبت در سال 98 معادل 41/ 1 برابر و در سال 97 معادل 18/ 1 برابر بوده است.

جزئیات این نسبت در چهار فصل سال گذشته نیز نشانگر نوسان این نسبت است. به طوری که این نسبت در بهار معادل 35/ 1 برابر، در تابستان معادل 41/ 1 برابر، در پاییز معادل 44/ 1 برابر و در زمستان معادل 42/ 1 برابر ثبت شده است. از آنجاکه نسبت قیمت زمین به مسکن در فصل زمستان 98 نسبت به فصل پاییز کمتر شده، این انتظار وجود داشت که قیمت زمین ثابت نشود و رشد قیمت مسکن نیز بیشتر شود. مطابق آمار ثبت شده، در فصل زمستان گذشته، میانگین قیمت مسکن معادل 13 درصد نسبت به پاییز سال گذشته رشد داشته است. یکی از مهم ترین دلایل افزایش قیمت زمین، شرایط انحصاری و محدود فایل های عرضه شده در بازار زمین بعضی محله های شهر تهران است.

در چنین شرایطی احتمال آنکه قیمت زمین در سطح نامتعارف و بالا بماند وجود دارد مگر آنکه دوره های ثبات نسبی قیمت ملک شکل گرفته باشد. در چنین شرایطی تمایل مالکان به تخریب املاک کلنگی افزایش پیدا می نماید و به تبع آن، عرضه زمین با رشد روبرو می شود و در نتیجه قیمت زمین ثبات یا کاهش را تجربه خواهد نمود.

اما سومین تحول بازار زمین، تغییر شرایط فرایند سالانه قیمت زمین و مسکن است. آنالیز تغییرات سالانه قیمت زمین یا به عبارتی فرایند تورم زمین و مسکن از سال 70 تا به امروز نشان می دهد: از دهه 70 تا سال 93، چهار سیکل کامل صعود و نزول تورم زمین که در پی جهش و کاهش قیمت زمین به وجود آمده، شکل گرفته است. مطابق با فرایند سال های گذشته، سیکل پنجم که از سال 93 با رشد قیمت زمین و صعود تورم زمین آغاز شد، باید در سال 98 به نقطه ای از سیکل می رسید که تورم زمین در این سال به اندازه تورم زمین در سال 97 یا حتی کمتر بود.

به ویژه آنکه در فصل پاییز سال گذشته، تورم فصلی بازار زمین به سطح صفر درصد نزدیک شد اما فرایند تورم سالانه بازار زمین نشان می دهد که در اوج گیری سیکل، برخلاف عرف دوره های گذشته، مجددا صعود قیمتی رخ داد. به طوری که تورم بازار زمین از 85 درصد در سال 97 به 93 درصد در سال 98 رسید. این در حالی است که سیکل پنجم بازار مسکن در سال 98 در حال کامل شدن است، به این معناکه تورم مسکن در سال 98 نسبت به سال 97 کمتر بوده است. براساس گزارش های رسمی، تورم بازار مسکن در سال 97 معادل 70 درصد و در سال 98 معادل 62درصد ثبت شده است.

آنالیز درباره علت ادامه پیدا کردن فرایند صعودی سیکل برخلاف دوره های مشابه نشان می دهد ثبت رکورد جدید در این دوره، به شرایط جدید یا خاص بازار زمین در این سال بازمی شود. عرضه محدود زمین و بدبینی مالکان املاک کلنگی نسبت به آینده مالی منجر به کاهش شدید عرضه در این بازار شده است. از آنجاکه قیمت تابعی از عرضه است و از سوی دیگر تقاضای سرمایه ای در بازار زمین طی یک سال گذشته افزایش پیدا نموده، جهت تورم زمین در سال 98 برخلاف دوره های مشابه گذشته طی شده است.

هرچند آنالیز تورم نقطه ای چهار فصل 98 نشان می دهد بازار زمین به سمت ثبات قیمتی تمایل دارد. تورم نقطه ای فصل بهار 98 معادل 174 درصد، تابستان 98 معادل 131 درصد، پاییز 98 معادل 85 درصد و زمستان معادل 43 درصد ثبت شده است. اما به گفته کارشناسان مالی عاملی که باعث می شود تورم فصلی به ناگهان به سمت افزایشی تغییر جهت دهد اثر و وزن تقاضای سرمایه ای در بازار زمین است.