(جدول) سقف اجاره بها در 31 استان کشور - آسمان تو

جهت دریافت خدمات اجرای روف گاردن با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. روف گاردن و بام سبز با بهترین قیمت و بهترین کیفیت را از ما بخواهید.

به گزارش دنیای اقتصاد، این مصوبه با استناد به تجربه مشابه در کشور های مختلف، ابعاد نامرئی دارد و نیازمند تصمیمات مکمل است. هزینه اجاره مسکن با نرخ مجاز در 31 استان محاسبه شده است.

پیدا و پنهان مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای اجاره نشین ها آنالیز شد. به گزارش دنیای اقتصاد، روز گذشته ستاد ملی مقابله با کرونا با دستور حسن روحانی دو تصمیم مرکب برای اجاره نشین ها اتخاذ کرد. براساس تصمیم اخذ شده در این ستاد، تمامی قرارداد های اجاره در شهر های کشور تا زمانی که فراگیری ویروس کرونا درکشور وجود دارد و تا سه ماه بعد از آن تمدید و حداکثر میزان افزایش نرخ اجاره برای واحد های مسکونی در شهر تهران نسبت به قرارداد قبلی معادل 25 درصد، در سایر کلان شهر ها معادل 20 درصد و در سایر شهر های کشور حداکثر تا 15 درصد پیش بینی شده است.

این تصمیم حاوی دو بخش پیدا و پنهان برای بازار اجاره است. در بخش اول و ظاهر این تصمیم به نظر می رسد معین سقف برای میزان افزایش اجاره ها در شهر های کشور به نوعی بیانگر سکوت دولت نسبت به سرنوشت پنج برنامه پیشنهادی برای ایجاد تعادل در بازار اجاره است که طی هفته های گذشته درخصوص آن خبر هایی منتشر شده بود. محور اول بسته پیشنهادی برای تنظیم بازار اجاره پیش بینی وام حمایتی برای مستاجران بود.

این تصمیم طی دو سال گذشته چند بار از سوی متولیان سیاست گذاری بازار مسکن به اجاره نشین ها وعده داده شد و به عنوان مهم ترین ابزار حمایتی از این گروه از متقاضیان مسکن مورد مطالبه قرار گرفته است، اما فعلا تصمیم معینی در این حوزه اتخاذ و اعلام نشده است. هر چندکه ماه گذشته در جلسه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت مصوبه راه چاره ساماندهی بازار مسکن در حوزه اجاره به گونه ای تصویب و اعلام عمومی شد که این تصور ایجاد شد که تا قبل از آغاز تابستان وام ودیعه برای بازار اجاره اجرایی و این بازار نظام مند خواهد شد (به تعبیر دیگر قرارداد های اجاره در بازار پیگیری و اجرایی می گردد.)

علاوه بر این محور، معافیت های اقتصادیاتی برای موجران، قرارداد های بلندمدت، ثبت تمام معاملات در سامانه با دریافت کدرهگیری و اصلاح نرخ اقتصادیات بر اجاره چهار راه چاره دیگر عنوان شده برای تنظیم بازار اجاره بود که فعلا درباره نحوه و زمان اجرایی شدن آن اظهارنظری نشده است؛ بنابراین از مصوبه روز گذشته ستاد ملی مقابله با کرونا این طور برداشت می گردد که در خوش بینانه ترین حالت، دولت در این حوزه سکوت نموده و در حالتی دیگر این طور تصور می گردد که فعلا از اجرای این راه چاره ها عبور نموده است. صرف نظر از بخش پیدا و ظاهر مصوبه روز گذشته، یک روی پنهان نیز برای تصمیم ستاد ملی مقابله با کرونا در حوزه تنظیم بازار اجاره وجود دارد.

بخش پنهان و مهم این مصوبه، قابل جمع نبودن این تصمیم با تاکید رئیس جمهوری در جلسه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت مورخ 25 خردادماه است. روحانی در این جلسه تاکید نموده بود، کنترل قیمت ها با دستور و بخشنامه در بازار مسکن ممکن نیست. با وجود چنین اظهارنظری از سوی رئیس جمهوری در جلسه خردادماه، روز گذشته مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، سقف مجاز برای افزایش نرخ اجاره بها را در شهر های کشور معین و اعلام نموده است.

این موضوع که در حال حاضر بازار اجاره کاملا ضد اجاره نشین ها شده و ارقام اجاره بهای معین شده از سوی مالکان کاملا از استطاعت اقتصادی خانوار های اجاره نشین خارج شده است صورت مساله اصلی بازار اجاره شهر های کشور است که هرگز قابل حذف و چشم پوشی نیست، اما مهم ترین موضوع راهکار پیشنهادی و شکل اجرای آن برای برطرف این معضل از بازار اجاره است. آنالیز ها نشان می دهد در صورتی که تصمیم روز گذشته ستاد ملی مقابله با کرونا ضمانت اجرایی نداشته باشد؛ راستا مطالبه از سوی مستاجر ها سخت تر می گردد.

نکته جالب آنکه دو روز پیش مرکز پژوهش های مجلس، سبک دولت ها در 11 کشور توسعه یافته و در حال توسعه را برای حمایت از مستاجر ها در شرایط خاص دنیای (دوره فراگیری کرونا) در قالب یک پژوهش منتشر کرد. چکیده کاربردی این پژوهش معین کرد دو پیش شرط برای تنظیم بازار اجاره به وسیله معین سقف اجاره بها لازم و لازم است.

پیش شرط نخست آن است که هر گونه تصمیم دولت در شرایط اضطرار (دوره فراگیری کرونا) در هر نقطه از دنیا باید به وسیله اصلاح قانون یا تصویب قانون جدید اتفاق افتد تا لازم الاجرا گردد. پیش شرط دوم نیز آن است که هر گونه تصمیم دولت در این شرایط برای تنظیم بازار اجاره باید همراه با ارائه مشوق، معافیت یا تسهیلات برای موجر باشد تا با تشویق شدن موجر به اجرای این موضوع به نفع مستاجر، ضمانت اجرایی رخ دهد.

این در حالی است که تصمیمات ستاد ملی مقابله با کرونا دست کم براساس برداشت عمومی به معنی تصویب یا تغییر قانون نیست، چراکه پیشنهاد های مطرح شده از سوی دولت برای تنظیم بازار اجاره باید در جلسه سران قوا مطرح گردد تا براساس آن قانونی تصویب گردد یا تغییر کند. علاوه بر این در مصوبه روز گذشته این ستاد، هیچ تسهیلات و ابزاری که موجر را تشویق یا ناگزیر به اجرای آن کند وجود ندارد.

نکته مهم دیگر در قالب بازه زمانی و شکل تمدید قرارداد های اجاره براساس تصمیم این ستاد است. از آنجا که زمان از میان رفتن ویروس کرونا معین نیست بنابراین زمان سرانجامی اجرای این مصوبه برای تمدید قرارداد های اجاره نیز معین نخواهد بود از آن مهم تر آنکه براساس سبک اجرا شده در 11 کشور دنیا، برای تمدید قرارداد های اجاره در عصر کرونا هیچ رقمی مبنی بر افزایش اجاره بها در دوره تمدید پیش بینی نشده است، اما براساس تصمیم اخذ شده در روز گذشته، موجران درصورت تمدید قرارداد ها مجوز افزایش رقم اجاره تا سقف معینی را خواهند داشت.

از دیدگاه کارشناسان و تحلیلگران اقتصادی، این شکل از تمدید قرارداد های اجاره در شهر های کشور، می تواند یک خطر پنهان برای بازار داشته باشد که مسوولان سیاست گذار باید به آن توجه نمایند و آن سرایت پدیده کمبود عرضه از بازار ملک به بازار اجاره است.

طی سال های اخیر به ویژه در چندماه گذشته، بخش زیادی از سازنده ها و فعالان بازار با مشاهده نامساعد و ناپایدار بودن شرایط، از عرضه واحد مسکونی خود برای فروش در بازار خودداری کردند همین موضوع سبب شد تا بخش زیادی از کمبود عرضه در بازار مسکن با عقب نشینی سازندگان رخ دهد. این پدیده می تواند در چنین شرایطی به بازار اجاره نیز سرایت پیدا کند. به این معناکه در صورتی که موجران بسته های تشویقی یا ابزار های سختگیرانه برای اجرای این مصوبه جهت تمدید قرارداد ها با سقف معین را مشاهده ننمایند، محتمل است کمبود عرضه در این بازار هم اتفاق افتد.

فعلا، اما در قالب تصمیم ستاد ملی مقابله با کرونا، چنین جزئیاتی اعلام نشده و این در حالی است که هم اکنون سقف دولتی اجاره بها برای تمدید قرارداد ها در شهر تهران (بیش از 50 درصد قرارداد های اجاره در این شهر در فصل تابستان سررسید می گردد) معادل 25 درصد معین شده است. به این معنی که قرارداد هایی که از این تاریخ به بعد تا زمان از میان رفتن ویروس کرونا و سه ماه بعد از آن تمدید می گردد مجاز هستند حداکثر 25 درصد نرخ اجاره را نسبت به سال گذشته افزایش دهند.

اطلاعات رسمی آماری درخصوص میانگین اجاره بها در تابستان سال 98 مربوط به شهر تهران نشان می دهد: میانگین نرخ اجاره ماهانه برای املاک مسکونی شهر تهران در تابستان سال گذشته (بدون دریافت پول ودیعه) مترمربعی 43هزار و 542 تومان بوده که در صورت اعمال سقف افزایش پیش بینی شده یعنی 25 درصد در تابستان امسال به 54 هزار و 375 تومان در هر مترمربع خواهد رسید؛ بنابراین برای یک واحد 80 مترمربعی در شهر تهران، مبلغ اجاره ماهانه به طور میانگین معادل 4 میلیون و 350 هزار تومان خواهد شد.

براساس سقف اعلام شده برای افزایش نرخ اجاره در شهر تهران، قیمت هر مترمربع اجاره (بدون دریافت پول ودیعه) در منطقه یک به عنوان گران ترین منطقه پایتخت به 93 هزار و 750 تومان خواهد رسید. ارزان ترین نرخ اجاره بها نیز برای منطقه 20 به ارزش هر مترمربع معادل 23 هزار و 750 تومان خواهد بود.

مناطق 4 و 5 نیز به عنوان دو منطقه مصرفی پایتخت به ترتیب به ارزش 60 هزار تومان و 66 هزار و 250 تومان در هر مترمربع با لحاظ سقف نرخ پیش بینی شده خواهد شد. سقف اجباری برای رشد اجاره بها در اجاره نامه های تابستان 99 در شرایطی معادل 25 درصد معین شده که روز گذشته بانک مرکزی در گزارشی اعلام نمود: میانگین نرخ اجاره بها در شهر تهران در سرانجام فصل بهار نسبت به اردیبهشت معادل 5/ 28 درصد رشد داشته است. این مقایسه نشان می دهد در ماه های پیش رو موجرانی که باید قرارداد اجاره واحد مسکونی خود را تمدید نمایند مبلغ کمتری را به عنوان مابه التفاوت نسبت به موجرانی که در اردیبهشت ماه تمدید کردند از مستاجران دریافت خواهند کرد.

آمار قیمتی از بازار مسکن

بانک مرکزی روز گذشته با انتشار گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد 99 تورم ماهانه و نقطه ای مسکن در آخرین ماه از فصل بهار را اعلام نمود. به گزارش دنیای اقتصاد و براساس اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در خردادماه امسال با حدود 2 میلیون تومان افزایش نسبت به میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در اردیبهشت ماه 99 به مرز 19 میلیون تومان رسیده است که این میزان نسبت به ماه قبل یعنی اردیبهشت ماه، با رشد 6/ 11 درصدی همراه شده است.

براساس این گزارش، همچنین تورم نقطه ای مسکن در شهر تهران در خردادماه 5/ 42 درصد اعلام شده است. بنا بر گزارش بانک مرکزی در خرداد ماه امسال همچنین 10 هزار و778 فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسیده است که این میزان نیز نسبت به ماه قبل یعنی اردیبهشت ماه با افت 7/ 4 درصدی همراه شده است. اما به رغم این کاهش معاملات خرید مسکن در شهر تهران کماکان بالاتر از 10 هزار فقره واقع شده است. حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در خردادماه امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته نیز 1/ 80 درصد افزایش یافته است.

مطابق با اطلاعات این گزارش، سهم فروش واحد های مسکونی نوساز از کل معاملات آپارتمان های مسکونی در خرداد ماه به کمتر از 40 درصد رسیده است. در این ماه آپارتمان های نوساز یعنی واحد های مسکونی با عمر بنای صفر تا 5 سال مجموعا 9/ 38 درصد از حجم کل معاملات خرید مسکن را به خود اختصاص داده اند. این در حالی است که به موازات استمرار کاهش سهم نوساز ها در معاملات خریدوفروش واحد های مسکونی همچنان به سهم آپارتمان های با قدمت بیشتر افزوده شده است. آمار ها نشان می دهد در خرداد ماه سهم واحد های مسکونی با عمر بنای 6 تا 10 سال و همچنین بیش از 20 سال از کل معاملات خرید مسکن افزایش یافته است.

این در حالی است که سهم خرید وفروش واحد های مسکونی نوساز در این ماه در مقایسه با ماه مشابه قبل 8/ 0 درصد کم شده است. داده های این گزارش حاکی است منطقه 5 شهر تهران با اختصاص 5/ 15 درصد از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران به خود، پرمعامله ترین منطقه تهران به لحاظ تعداد معاملات خرید واحد های مسکونی در پایتخت بوده است. بعد از منطقه 5 منطقه 2 شهر تهران با سهم 1/ 9 درصدی و منطقه 4 با سهم 8/ 8 درصدی پرمعامله ترین مناطق پایتخت به لحاظ تعداد معاملات خرید و فروش آپارتمان بوده اند.

مطابق با اعلام بانک مرکزی، همچنین تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی در شهر تهران در سه ماه اول امسال (فصل بهار 99)، به حدود 23 هزار و 300 فقره معامله خرید مسکن رسیده که این میزان نیز در مقایسه با سه ماهه اول سال گذشته با 3/ 8 درصد افزایش همراه بوده است. در این مدت نیز متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی فروخته شده در بازار مسکن شهر تهران به 17 میلیون تومان رسیده است که این میزان نیز نسبت به بهار سال گذشته 5/ 37 درصد رشد نموده است. واحد های مسکونی که میانگین قیمت هر مترمربع آن ها در دامنه قیمتی 10 تا 12 میلیون تومان واقع شده است، بیشترین سهم از معاملات خرید مسکن شهر تهران در خرداد ماه را به خود اختصاص داده اند.