اجاره بهای مسکن مناطق تهران در بهار سال جاری چقدر بود؟ - آسمان تو

جهت دریافت خدمات پتینه کاری با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

به گزارش تجارت نیوز، تحقیقات میدانی از آخرین شرایط بازار اجاره مسکن نشان می دهد هم اکنون میانگین افزایش مورد انتظار اجاره بهای مسکن در قراردادهای تمدیدی و همچنین قراردادهای جدید بین مستاجران و موجران نسبت به مدت مشابه سال قبل (ابتدای اردیبهشت 98) معادل 10 درصد است. این در حالی است که سقف انتظارات عمده موجران برای افزایش نرخ اجاره بهای مسکن در امسال و در قراردادهایی که طی روزهای اخیر سررسید شده و هم اکنون موعد تمدید آن بعد از گذشت یک سال فرارسیده رقمی بین 15 تا 20 درصد است. هر چند در این زمینه نیز در برخی از محلات شهر تهران و در برخی از فایل ها دو نوع رفتار متفاوت از سوی موجران رصد می گردد.

آنالیز ها نشان می دهد در حالی که فروردین ماه امسال به دلیل شروع سال نو و همچنین شیوع ویروس کرونا و تعطیلی مراکز صنفی از جمله بنگاه های مسکن عملا بازار معاملات خرید و فروش و همچنین اجاره مسکن در حالت تعطیل یا دست کم نیمه تعطیل قرار داشت، اما برخی از واسطه ها و بنگاه های معاملات ملکی به وسیله ثبت نام در سامانه ای که به منظور از سرگیری فعالیت اصناف و مشاغل با رعایت طرح فاصله گذاری هوشمند از سوی وزارت بهداشت راه اندازی شده است اقدام به دریافت کدرهگیری نموده و با تعهد نسبت به رعایت مسائل بهداشتی و فاصله گذاری اجتماعی فعالیت های صنفی خود را از سر گرفته اند. از روز شنبه گذشته برخی از بنگاه های مسکن و واسطه های معاملات ملکی با دریافت کد رهگیری فعالیت خود در بازار مسکن را از سر گرفته اند هر چند پیش از این نیز اطلاعات مربوط به فایل های جدید بازار اجاره در برخی از سامانه های مجازی معرفی املاک به بازار مسکن موجود و در دسترس قرار داشت.

در حالی که در شرایط فعلی مراجعه به بازار مسکن از سوی هر دو گروه متقاضی بازار یعنی متقاضی خرید مسکن و همچنین متقاضیان اجاره واحدهای مسکونی به دلیل شیوع ویروس کرونا به کمترین میزان رسیده است و بسیاری از متقاضیان اقدام برای خرید یا اجاره مسکن را به زمان دیگری (بعد از کنترل این بیماری) موکول نموده اند اما در روزهای اخیر بخشی از تقاضای ناگزیر بازار مسکن یعنی آن دسته از مستاجرانی که قرارداد یک ساله اجاره مسکن بین آنها و موجر سررسید شده است و خواستار تمدید قرارداد یا اجاره واحد جدید هستند وارد بازار مسکن شده و جست و جوی خود را شروع نموده اند.

در این میان موجران این مستاجرها نیز اقدام به حضور در بازار برای اطلاع از نرخ های جدید اجاره بها برای تمدید قرارداد با مستاجر یا شروع پروسه بازاریابی برای یافتن مستاجر جدید نموده اند. هم اکنون این دو گروه یعنی موجران و مستاجرانی که قراردادهای یک ساله آنها سررسید شده است متقاضیان ناگزیر از حضور در بازار هستند. در حالی که بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن فعلا دست نگه داشته و خرید خود را به آینده موکول نموده اند.

در میان این دسته از متقاضیان بازار اجاره حتی مستاجرانی وجود دارند که از اواخر بهمن ماه قراردادهای آنها سررسید شده بود اما به دلیل شیوع ویروس کرونا اقدام به دریافت مهلت دو ماهه از موجر خود کردند و هم اکنون به فهرست مستاجرانی که قراردادهای آنها در روزهای اخیر یا در چند روز آینده سررسید شده یا می گردد، افزوده شده اند. با این حال هنوز هم حجم مراجعه به بازار اجاره مسکن در حدی نیست که بتوان از وقوع شرایط ازدحام و هجوم تقاضا به این بازار اطلاع داد. هر چند متقاضیان بازار اجاره نسبت به متقاضیان خرید مسکن این روزها حضور پررنگ تری در بازار دارند، اما تجمع این دسته از متقاضیان در بازار مسکن نیز مجموعا چشمگیر نیست. با این حال و در شرایطی که چند روزی از شروع رسمی جست و جوی مستاجران در بازار اجاره مسکن 99 می گذرد مهم ترین سوالی که پیش روی هر دو سمت این بازار یعنی موجران و مستاجران قرار گرفته است آن است که نرخ رشد اجاره بها در قراردادهای تمدیدی اجاره مسکن که هم اکنون پس از یک سال سررسید شده اند یا قراردادهای جدید اجاره به چه میزان خواهد بود؟ در واقع سقف انتظار بازار برای افزایش نرخ اجاره بهای مسکن در امسال به چه میزان است؟

نتایج تحقیقات میدانی بر اساس شواهد بازار اجاره مسکن، برداشت ها و واقعیت های اقتصادی و همچنین استنباط، انتظار و اعلام واسطه های معاملات بازار اجاره مسکن شهر تهران نشان می دهد سقف انتظارات در بازار اجاره مسکن برای افزایش نرخ اجاره بها از سمت واسطه ها برای قراردادهای تمدیدی و همچنین قراردادهای جدید رقمی بین 15 تا 20 درصد در مقایسه با قراردادهایی است که در مدت مشابه سال گذشته (ابتدای اردیبهشت سال 99) بین موجران و مستاجران منعقد شد.

در واقع بنا بر اعلام واسطه های معاملات اجاره مسکن در مناطق شمال، شرق، غرب و جنوب کشور میانگین افزایش مورد انتظار برای اجاره بهای مسکن در قراردادهایی که هم اکنون بعد از گذشت یک سال از انعقاد آنها بین مستاجر و موجر سررسید شده اند 10 درصد است؛ این در حالی است که سقف انتظار این واسطه ها برای افزایش نرخ اجاره بها رقمی معادل 15 تا 20 درصد اجاره بهایی است که در قراردادهای سررسید شده سال گذشته معین و درج شده است. انتظار واسطه های معاملات بازار اجاره مسکن از ارقام ذکر شده به عنوان میانگین و سقف مورد انتظار برای افزایش نرخ اجاره مسکن در امسال عمدتا از شرایط روز اقتصادی، شرایط قیمتی بازار مسکن و همچنین برداشت و انتظارات موجران و صحبت های اولیه بین موجران و مستاجران درخصوص نحوه و میزان معین اجاره بهای جدید حاصل شده است.

در واقع با توجه به اینکه در شرایط فعلی و به دلیل شرایط خاص اقتصادی مستاجران، موجران در جریان شرایط اقتصادی مستاجرها هستند سقف انتظار عمده آنها برای افزایش اجاره بها در امسال و قراردادهای جدید هم اکنون 15 تا 20 درصد است. هر چند در برخی موارد و در برخی محلات استثنائاتی هم دیده می گردد. تحقیقات میدانی از بازار معاملات اجاره مسکن نشان می دهد در حالی که سقف عمده مورد انتظار برای افزایش نرخ اجاره بهای مسکن در غرب و شرق تهران همین رقم 15 تا 20 درصد در عمده قراردادها و در میان عمده موجران است اتفاقا در برخی از قراردادهای جدید در برخی از محلات مصرفی جنوب شهر تهران نرخ رشد اجاره بهای مسکن در قراردادهایی که هم اکنون یا طی روزهای گذشته سررسید شده اند صفر بوده است.

در این گونه فایل ها اگر چه موجر نرخ اجاره بها را افزایش نداده است اما اقدام به تبدیل شرایط پرداخت اجاره از رهن کامل به ترکیبی از رهن واجاره نموده است. در واقع در این گروه از فایل ها وزن اجاره بهای ماهانه در مقایسه با وزن مبلغ ودیعه یا همان رهن افزایش یافته است. این ویژگی به عنوان یکی از خصلت های شاخص برخی از اجاره نامه های جدید در برخی محلات مصرفی جنوب تهران هم اکنون رصد می گردد.

همچنین در مناطق و محلات جنوبی شهر تهران نرخ هایی که هم اکنون به عنوان نرخ های جدید اجاره در قراردادهای تمدیدی و قراردادهای جدید اعلام می گردد برمبنای صحبت ها وتوافقات اولیه بین مستاجران و موجران تا رقم افزایش 10 درصدی نیزعنوان می گردد. در واقع در این محلات، میانگین نرخ مورد انتظار برای افزایش اجاره بها نسبت به اجاره بهای معین شده سال گذشته همین موقع، حول و حوش 10 درصد است. با این حال در بازار اجاره مسکن مناطق شاقتصادی شهر تهران نیز یک اتفاق متفاوت قابل شناسایی است.

تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه های بازار اجاره این مناطق نشان می دهد از آنجا که اجاره بهای مسکن در یک مرحله در زمستان سال گذشته به صورت محسوس افزایش یافت هم اکنون اجاره بهای برخی از واحدهایی که از زمستان در بازار اجاره رسوب نموده و اجاره نرفته است در حال تعدیل شدن است و موجران با مشاهده شرایط اقتصادی فعلی حاضر به اجاره این واحدها به مستاجر با اجاره بهایی کمتر از نرخ های پیشنهادی خود در زمستان 98 هستند. البته از آنجا که هنوز آمارهای رسمی درخصوص شرایط بازار اجاره مسکن شهر تهران در روزهای پایانی زمستان و همچنین فروردین ماه امسال منتشر نشده است نمی توان میزان فراوانی و دربرگیری این موضوع را به طور قطع خاطرنشان کرد.

با این حال واسطه های بازار معاملات اجاره مسکن در مناطق شاقتصادی تهران اعلام می نمایند واحدهای مسکونی که هم اکنون در بازار اجاره معامله می گردد با نرخ هایی شبیه نرخ های زمستان سال گذشته یا در برخی از فایل ها کمتر از نرخ های اعلامی وپیشنهادی آخرین فصل سال 98 (زمستان) بین موجر و مستاجر معامله می گردد. در کل نیز برداشت واسطه های بازار مسکن از تحولات بازار اجاره مسکن در مناطق شاقتصادی تهران این است که سقف انتظار برای افزایش نرخ اجاره بهای مسکن در قراردادهای جدید در مقطع زمانی فعلی همان افزایش 15 تا 20 درصدی در مقایسه با اجاره بهای معین شده در مقطع زمانی مشابه سال گذشته است. هرچند در برخی از محلات و در برخی از فایل های اجاره مسکن در این مناطق نرخ رشد 30 درصدی نیز در مقایسه با رقم معین شده اجاره بها در قراردادهایی که در مقطع زمانی مشابه سال گذشته بین موجر و مستاجر منعقد شد دیده می گردد.

حس موجران از بازار 99

آنالیز ها همچنین نشان می دهد موجران با سابقه بازار مسکن اتفاقاتی که سال گذشته از سوی یک مرجع آماری بازار مسکن درخصوص تحولات بازار اجاره اعلام شد را هم اکنون احساس نموده وبه نوعی رفتار فعلی آنها انعکاسی از درک پیغام این گزارش رسمی از شرایط بازار اجاره است. مرکز آمار ایران در گزارشی رسمی از شرایط بازار اجاره مسکن در سال گذشته خاطرنشان کرد نرخ رشد اجاره بهای مسکن برای اجاره نامه های تمدیدی و همچنین اجاره نامه های جدید بر خلاف رویه های سنتی سال های قبل، در سال 98 فرایند متفاوتی را طی کرد. در حالی که طبق یک روال سنتی در همه سال های گذشته افرادی که اقدام به تمدید اجاره نامه های سررسید شده سال یا سال های گذشته با موجر خود می کردند نسبت به اجاره واحد مسکونی مشابه جدید از موجر جدید مجبور به پرداخت اجاره بهای کمتر با نرخ رشد کمتری نسبت به اجاره بهای خود در سال گذشته بودند اما در سال 98 این فرایند شکل معکوس به خود گرفت.

به این معنا که براساس این گزارش مرکز آمار آن دسته از مستاجرانی که قراردادهای سال گذشته خود را با موجر تمدید نکردند و واحد را تحویل داده و آپارتمان دیگری را اجاره کردند به طور متوسط نرخ رشد اجاره بهای کمتری را در مقایسه با مستاجرانی که اقدام به تمدید قراردادهای سررسید شده خود با موجرشان کردند متحمل شدند. یافته های این گزارش نشان می دهد در حالی که در همه سال های گذشته مستاجرانی که با چانه زنی اقدام به تمدید قراردادهای سررسید شده و ماندن در همان واحد اجاره ای محل سکونت یک سال اخیر خود می کردند در مجموع ناچار به پرداخت رقم اجاره بهای کمتر با نرخ رشد کمتر در مقایسه با افرادی بودند که تصمیم به جابه جایی در واحد مشابهی در بازار اجاره گرفته بودند. این شرایط در سال 98 تغییر کرد و به طور متوسط مستاجرانی که تصمیم به اجاره واحد جدید و انعقاد قرارداد با موجر دیگر گرفتند توانستند با نرخ رشد کمتری اجاره بهای جدید خود را تقبل نموده وپرداخت نمایند.

شرایط موجود، شواهد و اظهارات واسطه های بازار معاملات اجاره مسکن نشان می دهد در شرایط فعلی موجران این پیغام بازار را حس نموده و برای حفظ مستاجران خود با اطلاع از شرایط اقتصادی آنها تصمیم به تمدید قراردادهای اجاره به نرخ های معقول گرفته اند. هر چند این شرایط در برخی از قراردادهای تمدیدی سال گذشته نیز مشاهده شد. به خصوص آنکه به دلیل رکود معاملات مسکن و همچنین رکود سرمایه گذاری های ساختمانی و احتیاج سازنده ها به نقدینگی سال گذشته برخی از سازنده ها بخشی از واحدهای مسکونی آماده و کلید نخورده خود را با نرخ های متعادل اجاره به بازار عرضه کردند.این موضوع را می توان به عنوان یکی از علت های عدم جهش نرخ اجاره بها در مقطع زمانی فعلی در مقایسه با مدت مشابه سال قبل مطرح نمود.

آنالیز ها همچنین از اثر یک رویداد اقتصادی دیگر بر بازار اجاره مسکن در سال 99 خبر می دهد. در حالی که در برخی از مناطق همچون مناطق جنوبی، وزن اجاره ماهانه مسکن نسبت به مبلغ ودیعه در قراردادهای جدید در حال افزایش است کاهش 3 واحد درصدی نرخ سود بانکی می تواند این موضوع را تشدید کند؛اخیرا نرخ سود بانکی از 18 درصد به 15 درصد کاهش یافت و این موضوع می تواند مانند تجربه های مشابه سال های قبل وزن اجاره بهای ماهانه را در مقایسه با مبلغ رهن افزایش دهد. هر چند به دلیل محدود بودن توان اقتصادی خانوارها در پرداخت اجاره بهای ماهانه این تغییر وزن چندان شدید نخواهد بود.

از سوی دیگر وجود یک وزنه جدید یعنی افزایش تمایل اشخاص حقیقی برای ورود به بازار سهام در ماه های اخیر و در سال جدید می تواند احتمال تضعیف وزن رهن در برابر اجاره بهای ماهانه در قراردادهای جدید را کاهش دهد.چرا که هم اکنون موجران نیز یک گروه از افراد حقیقی هستند که با نقدینگی خرد حاصل از دریافت مبلغ ودیعه انگیزه ورود به بازار سهام و کسب سود از این بازار را دارند.

میانگین اجاره بهای ماهانه هر مترمربع واحد مسکونی در سال 98 حدود 40 هزار تومان بود که این میزان در مقایسه با سال 97، حدود 29 درصد افزایش یافته بود.

منبع: دنیای اقتصاد